Завершився перший тиждень освітнього курсу «Управління земельними ресурсами» від проекту «Агрокебети Онлайн», який розпочався 19 жовтня та триватиме до 13 листопада. На початку курсу зі слухачами поспілкувалась Елліна Юрченко, кураторка курсу та координаторка Земельного комітету асоціації «Український клуб аграрного бізнесу».

«Протягом наступних чотирьох тижнів ви отримаєте всі необхідні знання про управління земельними ресурсами, а також зможете актуалізувати всю інформацію. Адже ми зараз перебуваємо на етапі відкриття ринку землі: багато змін на законодавчому рівні вже запроваджено, ще немало змін знаходяться на стадії законопроектної роботи», – розповіла вона.

Отже, темою першого блоку став «Захист земельного банку», а наріжним питанням – «Як підготуватись до відкриття ринку землі?». Саме на нього давали відповідь спікери блоку, Володимир Ігонін та Олег Качмар, які мають багаторічний досвід юридичного супроводу власників активів, є партнерами юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери» та спеціалістами з питань вирішення земельних та митних спорів, злиття та поглинання, технологій та банкрутства.

Протягом трьох лекцій блоку слухачі довідались про умови відкриття ринку сільськогосподарських земель, про юридичний аудит земельних договорів та отримали інструменти боротьби із земельним рейдерством.

Першу лекцію, що відбулась 19 жовтня, було присвячено саме відкриттю ринку с/г земель. Ця історія триває в Україні з 2001 року та характеризується цілковитими заборонами та незмінно «тимчасовими» мораторіями. Паралельно з цим, через політичний популізм та маніпуляції, змінювалось ставлення населення до самої ідеї. У 1992 році до передачі земель у приватну власність негативно ставилось 14% населення, а позитивно – 64%, то вже у 2016 році картині змінилась: 17% підтримували передачу, 59% – ні.

Володимир Ігонін розглянув структуру земельної реформи та проаналізував корпус законів та проектів, які регулюють та регулюватимуть ринок землі. Він виділяє п’ять документів, які дають відповіді на низку питань, зокрема:

- Коли запрацює ринок землі?

- Хто може стати власником землі с/г призначення, і що таке «корпоративний мораторій»?

- Що таке «ліміт землі»?

- Які є умови продажу землі?

- Що буде у випадку, якщо продаж суперечить вимогам закону?

- Що буде з орендою та яким чином поновлювати договори оренди?

Також спікер поділився планом підготовки до земельної реформи для вітчизняних аграріїв, а саме – що варто робити кожному, щоб не стати заручником обставин та жертвою непоінформованості:

1. Слідкувати за рухом законопроектів
2. Провести аудит договорів оренди землі
3. Актуалізувати контакти легальних орендодавців
4. Визначити коло пов’язаних осіб
5. Забюджетувати фінансування для придбання землі
6. Готуватись до різних сценаріїв

На лекції 21 жовтня Володимир Ігонін розповідав про юридичний аудит земельних договорів. Перша частина виступу була присвячена проблемам та ризикам, які практикуючі юристи часто зустрічають в документообігу українських аграріїв; друга – трьом кейсам, які проілюстрували використання результатів аудиту у випадку угоди злиття та поглинання (M&A).

Розглянули визначення та типи земельних договорів, перелік законодавчих вимог до такого типу документів, а також окремо зупинились на формі договорів оренди та їхній державній реєстрації. Юрист навів чотири істотні умови договору оренди, на які необхідно звертати увагу (раніше їх було 11):

1. Об’єкт оренди
2. Дата укладання
3. Строк дії: від 7 (для с/г) до 50 років
4. Орендна плата

Під час виступу спікер навів цікаву аналітику стосовно розповсюдженості земельних відносин в Україні. Згідно даних Світового банку (на 2017 рік), найпоширенішими юридичними операціями на ринку землі є оренда (76,1%), спадщина (18,3%), купівля-продаж (3,1%), міна-дарування (1,6%) та емфітевзис (0,6%) з іпотекою (0,1%).

23 жовтня спікером лекції «Інструменти боротьби зі земельним рейдерством» був Олег Качмар. З ним розмова йшла про об’єкти та інструменти рейдерів – як про доволі розповсюджені, так і про екзотичні, а також – про ризики у зв’язку з відкриттям ринку землі.

Звичайно ж, головною метою було надання слухачам інструментарію для боротьби зі спробами та випадками незаконного захопленні активів, а також – розгляд алгоритму (та перспективності) використання кожного з них:

- Звернення до Міністерства юстиції України
- Звернення до суду
- Ініціювання кримінальних проваджень
- Пред’явлення цивільного позову
- Створення інформаційного поля

Зустрічне забезпечення (вважається одним з найефективніших процесуальних інструментів);

Внесення коштів на депозит суду

Лекція вийшла максимально практичною: Олег розповів велику кількість кейсів із власної практики та практики компанії «Василь Кісіль і Партнери». Були наведені і приклади подвійної оренди, і штучних боргів, і підписи орендарів, які давно померли – практикуючий юрист розповів, як краще поводити себе у кожному з таких та подібних випадків.

Ще з практики, спікер навів перелік дій та інструментів для запобігання рейдерству – чому варто приділити увагу:

1. Аналіз корпоративної структури та установчих документів підприємства, грамотне структурування бізнесу
2. Обмеження повноважень керівників агропідприємств та реєстрація цих обмежень в реєстрі
3. Встановлення вимоги нотаріального засвідчення справжності підпису учасника на рішеннях з питань діяльності товариства, вимоги нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є частка учасника у статутному капіталі
4. Контроль за належним оформленням документів і зберіганням печатки на підприємстві, впровадження ЕДО на підприємстві
5. Належне оформлення орендних, трудових, договірних відносин підприємства
6. Щорічний аудит земельного банку, поновлення договорів оренди
7. Належне оформлення проведення розрахунків з орендарями та контрагентами
8. Страхування активів
9. Сплата усіх обов’язкових платежів, подача звітів у статистику
10. Постійний моніторинг змін у публічних реєстрах

На наступному тижні – 26, 28 та 30 жовтня – відбудуться три лекції другого блоку курсу «Взаємодія з Держгеокадастром», спікером яких будуть Денис Башлик, екс-голова Держгеокадастру, та ще один, «таємний» лектор, який є провідним українським спеціалістом з питань геопросторових даних.