Протягом цілого місяця тривало навчання на онлайн-інтенсиві «Управління земельними ресурсами», який став першим курсом в рамках проєкту «Агрокебети Онлайн». Зібрали поради та застереження від спікерів курсу.

Чотири тижні більш як 70 слухачів отримували вичерпні знання стосовно майбутнього для ринку землі. Курс «Управління земельними ресурсами» став відповіддю за цілу низу питань: неможливість традиційного навчання, заплутаність законодавства, новітні технології та людський фактор в галузі. Програма курсу була побудована таким чином, щоб охопити всі аспекти управління земельним банком: його моніторинг та аналіз, юридичний захист та протидія рейдерським діям, законодавче забезпечення та взаємодія з усіма стейкхолдерами.

Зібрали для вас найважливіші тези з виступів усіх спікерів першого онлайн-курсу «Управління земельними ресурсами».

Тиждень перший. Захист земельного банку

Спікерами законодавчого блоку стали Володимир Ігонін та Олег Качмар – партнери юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери» та спеціалісти з питань вирішення земельних і митних спорів, злиття та поглинання, технологій та банкрутства.

Вони розповідали про умови відкриття ринку сільськогосподарських земель, про юридичний аудит земельних договорів та про дієві інструменти боротьби із земельним рейдерством. Володимир Ігонін спеціально для слухачів курсу проаналізував структуру земельної реформи та корпусу законів, проектів, які регулюють та регулюватимуть ринок землі.

В першу чергу, досвідчений юрист радить зробити наступні кроки:

1.Навчитись відстежувати рух законопроектів

2. Провести аудит договорів оренди землі

3. Актуалізувати контакти легальних орендодавців

4. Визначити коло пов’язаних осіб

5. Забюджетувати фінансування на придбання землі

6. Підготуватися до різних сценаріїв

Ще спікер розповідав про юридичний аудит земельних договорів. Він навів чотири істотні умови договору оренди, на які необхідно звертати увагу:

1. Об’єкт оренди

2. Дата укладання

3. Строк дії: від 7 (для с/г) до 50 років

4. Орендна плата

Окрему лекцію щодо боротьби зі земельним рейдерством прочитав Олег Качмар. Він надав слухачам інструментарій для боротьби зі спробами та випадками незаконного захопленні активів:

-  Звернення до Міністерства юстиції України

- Звернення до суду

- Ініціювання кримінальних проваджень

- Пред’явлення цивільного позову

- Створення інформаційного поля

- Зустрічне забезпечення (вважається одним з найефективніших процесуальних інструментів)

- Внесення коштів на депозит суду

Також порадив, чому варто приділити увагу:

• Аналіз корпоративної структури та установчих документів підприємства, грамотне структурування бізнесу
• Обмеження повноважень керівників агропідприємств та реєстрація цих обмежень в реєстрі
• Встановлення вимоги нотаріального засвідчення справжності підпису учасника на рішеннях з питань діяльності товариства, вимоги нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є частка учасника у статутному капіталі
• Контроль за належним оформленням документів і зберіганням печатки на підприємстві, впровадження ЕДО на підприємстві
• Належне оформлення орендних, трудових, договірних відносин підприємства
• Щорічний аудит земельного банку, поновлення договорів оренди
• Належне оформлення проведення розрахунків з орендарями та контрагентами
• Страхування активів
• Сплата усіх обов’язкових платежів, подача звітів у статистику
• Постійний моніторинг змін у публічних реєстрах

Тиждень другий. Взаємодія із Держгеокадастром

Лекції цього блоку читав Денис Башлик, директор із зв'язків з органами державної влади УКАБ, голова Держгеокадастру у 2019-2020 рр.

На лекціях блоку розглядались питання цифрових послуг, що їх надає Держгеокадастр та загальний процес цифровізації роботи цієї державної інституції. Кілька лайфхаків від спікера:

1. При співпраці з кадастровою службою варто використовувати цифровий підпис
2. Всі адміністративні послуги Держгеокадастру зібрані на сторінці https://e.land.gov.ua/
3. Портал загальнонаціональної нормативної грошової оцінки земельних ділянок є на сторінці https://ngo.land.gov.ua/

Одну лекцію блоку прочитав Дмитро Макаренко, експерт за питань геопросторових даних та екс-директор Департаменту міжнародної співпраці та ринку земель Держгеокадастру. У лекції йшлося про геопросторові дані загалом та про українську Національну інфраструктуру геопросторових даних: що це, навіщо це потрібно і як використовувати геопросторові дані у бізнесі та на державному рівні.

Важливість цих даних та цих інфраструктурних систем важко переоцінити, адже, наприклад, у Німеччині на основі таких даних приймається до 80% рішень. І мова не лише про землі сільськогосподарського призначення, але й про рішення у галузях охорони здоров’я, податкової політики, навіть у питаннях урбанізації – адже геопросторові дані, доступ до яких обмежується лише на рівні «відкриті дані» та «оплата за дані», дозволяють проаналізувати неймовірну кількість параметрів. Окрім Німеччини, європейськими лідерами у галузі впровадження національних інфраструктур є Норвегія та Словенія, гарний доробок має Польща.

Тиждень третій. Цифрові технології в управлінні земельним банком

Протягом третього тижня курсу говорили про діджиталізацію земельного банку, його аналітику та трансформацію роботи земельного відділу. Спікер – директор компанії Vkursi Agro Роман Граб, який із своєю компанією розробляє IT-продукти для аналітики земель аграріїв і територіальних громад.

Актуальність теми пов’язана не лише із існуючим станом справ, але й зі змінами, які лише починають впливати на регулювання земельних банків. Окрім змін чинного законодавства, до яких доведеться адаптуватись, що простіше робити за допомоги програмного забезпечення, ці зміни містяться у:

- процесі децентралізації (формування громад);

- передачі земель державної власності у власність громад;

- посиленні контролю за використанням та охороною земель;

- запровадженні обігу земель сільськогосподарського призначення.

Це все вимагає від аграріїв уважного ставлення до земельного банку, якого легше досягти через його автоматизацію та цифровізацію. Це допоможе максимально, наскільки це можливо в Україні, застрахуватися від можливих проблем через випадкові помилки, створити більшу інвестиційну та кредитну привабливість, а також підвищити конкурентоздатність вітчизняних агропідприємств.

Одна з лекцій була присвячена процесу та результатам цифрової трансформації роботи земельного відділу сучасної аграрної компанії. Розглянули принципи роботи програмного комплексу: як саме інформація у цифровому форматі потрапляє у програмні комплекси підприємства, де зберігається та як (і, дуже важливо, хто) із цією інформацією працюють.

За словами Романа Граба, цифровий земельний банк дозволяє передбачати цілу низку потенційних ризиків, серед яких:

- рівень консолідації земель господарства;

- зони та площі земель оброблюваних поза межами ділянок в оренді;

- земельні ділянки (їх частини) які орендуються, але не обробляються;

- накладання земельних ділянок;

- місцезнаходження та площі земельних ділянок, які відсутні на публічній Кадастровій карті;

- відповідність цільового призначення;

- дотримання обмежень у користуванні  земельних ділянок тощо.

Тиждень четвертий. Комунікації у галузі земельних відносин

Тему «Стратегічні і тактичні комунікації у галузі земельних відносин» розкрили Василь Берков, заступник директора з соціального розвитку аграрного холдингу HarvEast, та Людмила Кравченко, заступниця директора агрохолдингу HarvEast з земельних питань.

На початку обговорювалися питання ефективної взаємодії з пайовиками. У фундаменті теми, пояснив Василь Берков, є ставлення компаній до пайовиків. Деякі компанії розглядають орендодавців свого земельного банку як до людей, які проживають на території присутності компанії та передають їй свою землю у володіння, після чого про них можна забути. Такі господарства через деякий час стикаються із відтоком пайовиків та успішними діями конкурентів.

Найкращим варіантом побудови взаємовигідних стосунків із пайовиками є нематеріальна мотивація, у випадку холдингу Harveast – Програма соціального партнерства.

Ще одним об’єктом комунікації бізнесу є органи місцевого самоврядування – розпорядники земель. Порада від експерта: будь-якими методами уникати «латання дир» – вирішення проблем, які мають вирішувати органи влади, коштом компанії. Оскільки у випадку скрутного становища бізнесу та перебоїв із фінансуванням непрофільних напрямків соціальний негатив впаде саме на бізнес.

Приклади розумної співпраці від Василя Беркова:

- медичні проекти: підтримка регіональних медичних підприємств в обмін на консультування та виїзд лікарів вищої категорії у села компактного проживання пайовиків. Загальний позитив від таких проектів стає активом компанії, а персоналізація допомоги полягає у тому, що пайовики холдингу отримають більше безкоштовних послуг, аніж їхні сусіди;

- освітні проекти, в рамках яких діти пайовиків отримають пріоритетний доступ до отримання сучасних знань: інформаційні технології, іноземні мови і багато іншого;

- проєкти у галузі ЖКГ: створення комунальних підприємств та соціальних кооперативів, які ведуть власну діяльність, та в обмін на підтримку з боку бізнесу надають його пайовикам послуги безкоштовно або за пільговими тарифами. Бізнес стає головним замовником для таких структур, дозволяючи їм заробляти та підвищувати рівень надання послуг.

Така діяльність дозволяє утримувати пайовиків, а також залучати нових партнерів-власників земель.

Людмили Кравченко, в свою чергу, присвятила свою лекцію взаємодії з нотаріусами та державними реєстраторами щодо прав на землю, розглянувши низку дуже нагальних питань, серед яких:

- зміни у законодавстві про нотаріат та їхній вплив на земельні відносини;

- роз’ясненні від Мінюсту щодо земельних питань у роботі нотаріусів;

- перелік дій, які можуть (та не можуть) виконувати нотаріуси;

- бази, до яких мають доступ нотаріуси, та що землевпорядники можуть завдяки цьому доступу отримати;

- довіреності: види, призначення, правила використання;

-  емфітевзис: перспективи при відкритті ринку землі;

- земельна ділянка у спадщину: порядок оформлення;

- договори купівлі-продажу землі після 01.07 2021 року, що треба зробити, аби бути готовими до змін.

Окрім цього спікер розповідала, яким чином відбувається продаж землі без оформленої земельної ділянки, які бувають види нотаріального оформлення землі (обов’язкове та добровільне), та що таке Кадастровий номер земельної ділянки.

Підсумок. Панельна дискусія «Як підготуватись до відкриття ринку землі?»

По закінченні занять курсу провели панельну дискусію із усіма лекторами, модератором якої традиційно виступила Елліна Юрченко з УКАБ.

Важливість цієї дискусії полягала у тому, що викладачі отримали змогу резюмувати матеріали своїх блоків та відповісти на питання слухачів, які з’явились після лекцій.

Висновки експертів за результатами спілкування зі студентами:

- орендарям землі варто вже зараз починати перевірку усіх договірних документів із землевласниками, готуватися до переговорів та планувати свої дії;.

- для поліпшення земельної реформи не вистачає прийняття законопроекту 2194 та швидкого проходження законопроекту про консолідацію земель, які мають бути прийняті до Нового року;

- варто час від часу оновлювати знання про науковий прогрес, щоб гарна справа, яка майже доведена до стану реалізованого проекту, не виявилась відсталою;

- представникам агробізнесу варто готуватися до дуже прозорих та непростих переговорів із землевласниками.

Таким чином закінчився перший освітній онлайн-курс «Управління земельними ресурсами» від проєкту «Агрокебети Онлайн». Він виявився затребуваним, тому ми вже плануємо нові освітні ініціативи.